Tout d’abord, avant de commencer quoi que ce soit dans l’investissement immobilier, il faut que vous connaissiez votre capacité d’endettement. Qu’est ce que la capacité d’endettement ? Ça correspond au pourcentage d’endettement que vous pouvez demander à la banque. En tant normal, vous pouvez demander jusqu’à 35% de vos revenus ( anciennement 33%). 

Par exemple, si vous gagnez 1500 euros de revenu par mois et que vous n’avez pas d’autre crédit en cours, vous pouvez emprunter 35% de 1500 euros soit 525 euros par mois, ceux qui correspond à peu près à 100 000 euros de crédit sur 20 ans et 116 000 euros sur 25 ans. Bien sûr, si vous achetez à deux vous multiplier le nombre par deux. 

De connaitre votre capacité d’endettement est important car ça vous permet de ne pas passer du temps sur des biens que vous ne pouvez pas acheter donc vous faite gagner du temps et aux acheteurs également.

Pour la recherche de bien, il y a plusieurs possibilité possible mais bien sûr, il y en a des meilleures que d’autre mais tous sont viables !

• Nous allons commencer par le plus faible, les sites de recherches de bien, (comme leboncoin, seloger etc…). Généralement, les biens se trouvant sur ces sites ont déjà été étudié par plusieurs acheteurs qui n’en n’ont pas voulu. Puisqu’un bien avant d’arriver sur ces sites a déjà était proposé à tous les contacts de l’acheteur et à tous les contacts de l’agent immobilier. Donc, il va rester que les miettes. Il peut arriver quelques fois que des acheteurs ne passent pas par des agents immobiliers ou qu’ils n’ont pas forcément de contact, est qu’ils mettent une annonce directement sur internet. C’est sur ces annonces qu’on va essayer de tomber et de négocier rapidement. 
• Ensuite, il y a les agences immobilières. Vous allez donner tous vos critères de recherche, avec votre budget et les agences recherche pour vous en contrepartie d’une commission. Cette solution peut permettre de tomber sur des biens exclusifs, que personne n’a vu avant vous et que vous êtes le premier à étudier. Ceux qui est bien avec cette méthode est que généralement l’agent immobilier va déjà analyser le bien et faire toute l’étude de marché nécessaire. Ceux qui permet d’avoir des résultats plus réaliste et de se projeter plus facilement.
• Enfin, celui qui est le plus long et qui va demander le plus de travail et de temps, et la constitution d’un réseaux de personne dans le milieu de l’immobilier. Comme dans tout business qui se respectent, le réseau est super important. Il va vous permettre d’accéder à des biens uniques et peut-être même que vous pourrez mieux négocier en fonction de la relation que vous avez avec la personne. 

NB : Les meilleurs affaires sont généralement, les héritages et les personnes pressées de vendre. Puisque des personnes héritent de bien qui ne veulent pas donc ils veulent s’en débarrasser et d’autres sont pressés de vendre car peut-être ils ont déjà acheté un autre bien et ne peuvent pas assumer les deux. 

Une fois que vous avez trouvé un bien interessant, il vous reste la partie négociation du bien. C’est une partie importante d’un achat immobilier car généralement, c’est à partir de ce moment là, que vous pouvez transformer une bonne affaire en une super affaire ou de passer une affaire normal, en une bonne affaire. 

Il y a des techniques de bases de la négociation à connaitre : 

• Être détaché au maximum du bien, pour que les sentiments ne rentre pas en compte dans vos jugement. 
• Se rappeler que nous n’avons rien à perdre en négociant à part un « NON », donc il ne faut pas hésiter à demander un prix justifié pour vous.
• La première offre que vous faite doit être abusive mais pas trop pour que le vendeur, vous propose une contre offre à la limite de votre objectif de prix. Ainsi, vous pouvez soit demander votre prix fixé, soit accepter l’offre proposé par le vendeur. Il faut savoir que si vous faite une offre et qu’elle est acceptée directement c’est que vous avez mal négocié car vous aurez surement pu avoir plus bas. 
• Quand vous faite une offre, il ne faut jamais accepter la première contre-offre et faire une autre contre-offre pour optimiser au maximum.

Pour expliquer les points, voici deux exemples : 

• Premier exemple, le vendeur fixe un prix de 200 000 euros mais c’est fixé un prix de vente limite de 170 000 euros. Si vous faite une offre de 190 000 euros, le vendeur va vous le valider directement mais vous aurez perdu 20 000 euros de négociation. 
• Deuxième exemple, c’est le même vendeur, vous faite une proposition de 160 000 euros, le vendeur va vous faire une contre-offre de 180 000 euros, vous lui proposé la moitié à nouveau donc 170 000 euros et il accepte votre offre. Au final, vous avez pu tirer le maximum de l’achat. 

Une fois votre bien négocié et que vous avez eu un commun accord avec le vendeur, vous devez contacter un notaire, soit vous avez votre notaire, soit vous pouvez voir avec le notaire du vendeur. Il est conseillé d’avoir votre notaire car il vous défendra un peu plus que le notaire des vendeurs, bien sûr vous pouvez avoir deux notaires sur une seule vente. 

Une fois que vous avez vos notaire et que vous vous êtes mis d’accord sur une date de signature, vous allez signer un compromis de vente. 

Qu’est ce qu’un compromis de vente ? Un compromis de vente est comme une promesse de vente, si les deux parties respectent bien les conditions fixé lors du compromis. Lors du compromis, le notaire va vous expliquer toutes les spécificités de l’appartement donc les mètres carrés, les lois carrez, les cadastres, risques de séisme, inondation etc… Ensuite, suite à cela, les deux parties vont commencer à fixer des clauses au contrat pour protéger les deux parties. La première clause mise en place va être généralement la clause de la banque. Si vous n’arrivez pas à avoir tel montant, avec tel taux, pendant tant de temps, vous pouvez mettre fin à la vente. 

C’est à ce moment là que généralement, vous pouvez négocier des clauses à votre avantage. Vous ne pouvez mettre fin au contrat que si une des clauses n’est pas respecté sinon vous paierez une indemnisation de 10% du prix du bien pour les vendeurs. 

À la fin de la signature du compromis, pendant 10 jours, les deux parties peuvent annuler la vente ou l’achat, sans pénalité d’annulation. C’est les fameux jours de rétraction pour un achat, donc on peut dire que le compromis de vente est vraiment valable qu’après ces 10 jours. 

Suite à la signature du compromis, vous avez généralement 2 mois pour trouver un crédit. Généralement, si vous avez fait les étapes dans l’ordre et que vous n’avez pas dépassé le prix maximum d’achat donné par la banque à la capacité d’endettement, vous n’aurez pas de problème pour trouver le crédit. 

A cette étape, je vous propose d’aller voir ou d’appeler trois banques et de voir le taux d’intérêt qu’ils vont vous proposer chacune des banques. Normalement avec trois banques, il y en aura forcément une qui va se démarquer des autres et à partir de ce moment là, je vous conseil de prendre le plus petit taux et de le montrer aux deux autres banques, pour qu’il puisse baisser leur taux également. Si l’une des deux banques a fait plus bas que l’offre que vous leur avez montré, proposé quand même l’offre à la banque qui n’a pas négocié. Ainsi, vous aurez le plus bas taux que vous pouvez avoir. 

Cette étape peut prendre deux mois en fonction de la période où vous le faite. Si vous le faite en pleine été, les personnes partent en vacances et ça peut vraiment prendre plus de temps. Mais généralement deux mois c’est largement suffisant. 

Une fois que vous avez l’offre de prêt, pareil qu’au compromis, vous avez un délai de 10 jours pour envoyer l’offre de prêt. Il ne faut SURTOUT pas envoyer les documents avant les 10 jours sinon l’offre de prêt peut-être annulée et se décaler à nouveaux de 10 jours. 

Une fois que vous avez signé le compromis et que vous avez eu l’offre de prêt de la banque, vous devez contacter les acheteurs ou le notaire des acheteurs, pour fixer une date de signature de l’acte final, c’est la dernière étape avant d’être propriétaire.

Une fois la date fixé entre les deux parties, vous devez contacter à nouveau votre banque pour que la banque puisse virer la somme totale de la vente sur le compte du notaire. Ainsi, le notaire, le jour de la signature va vérifier que la somme est bien arrivé sur les comptes puisque c’est lui qui va effectuer le virement au vendeur. 

Une fois que vous avez signé l’acte final, il vous manque à payer le prorata de la taxe foncière de l’année en cours. La taxe foncière est à payer par les propriétaires d’un bien au 1er janvier mais si vous achetez le bien dans l’année, il est normal que les anciens propriétaires ne payent pas toute l’année si vous achetez le bien en début ou au milieu d’année.

Mais comme j’ai dit plus haut dans l’immobilier tout peut être négocié, donc si vous êtes doué en négociation, vous pouvez même négocier de ne pas payer le prorata de la taxe foncière.